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房租上涨,对于买不起房的年轻人来说,就是釜底抽薪

2018-08-14 07:34:47 和讯房产  吾心生
    本文转载自公众号:“楼市微观察”
 
    房地产行业,依然不缺钱。

  前几天上海的工行和农行想下调房贷利率,结果被舆论怼回去了,但这从另一个层面印证了银行有钱。

  银行有钱,必须要花出去,下调房贷利率是不符合导向的,但如果把这些钱投放到租房市场,那就很符合导向了。

  2017年7月份,住建部挑选了广州、深圳、南京、厦门、武汉等12个城市开展住房租赁试点,这些城市目前均出台了租房租赁新政,并推出了官方的住房租赁平台。比如杭州和阿里巴巴合作,京东和北京合作等等。有的城市为了加速发展租房,更是鼓励商业用房盖成长租公寓。

  过去的一年,租房市场终于迎来了第一波高速增长。长租公寓行业迎来了长足发展,大大小小的公寓品牌如雨后春笋。

  这样的发展源于政策的保驾,更源于资本的护航。

  目前银行业和保险业都在支持租房市场发展,只要你搞租房,融资就不是问题。相关机构测算,大型银行对租房市场承诺的融资总规模已达3万亿。这些钱大部分给开发商和运营租房业务的第三方机构,一小部分给租房客。

  租房贷款,像极了两三年的购房贷款。深圳建行给个人的租房贷款利率非常低,还款期最长达10年。工行在广州也推出了类似的租房贷款产品。

  数据显示,2016年末,中国流动人口达到了2.45亿人,预计到2020年,将达到2.91亿人。庞大的租赁市场,这里有庞大的租赁空间待开发,大家都在跑马圈地。

  目前发展租房的有两类,一类是国企性质的房屋租赁公司,这类公司能以超低成本收土地收房源,另一类是民营的企业。这些公司要么是大型房企及大型中介公司的子公司,要么有大型公司的背书,比如拿到BAT的融资。

  过去几天,房租上涨的新闻非常多,北京这边最明显。

  水木社区上有篇特火的帖子,大意是这样的,房主在天通苑的一套120平米的三居室要出租,心理预期是7500一个月,结果自如和蛋壳两家公司都争着和他签约。房子最终被蛋壳拿下,房租最终被抬高至10800一个月,一次性给了11个月的房租,并且承诺每年上涨2%。

这明显是亏本的生意,不过对长租公寓品牌来说,拿到融资后迅速做大规模,现阶段必须要有战略性亏损。

  这明显是亏本的生意,不过对长租公寓品牌来说,拿到融资后迅速做大规模,现阶段必须要有战略性亏损。

  战略性亏损也是亏损,不可能一直持续下去,这些长租要想活下去,现金流迟早要转正的,而转正的前提必然是房租上涨,而且是加速上涨。

  就像上面那位房东,蛋壳给他的承诺是房租每年涨2%,但到终端的租客那里,每年房租涨幅可能要超过5%-10%。

  这事如果放在团购行业,放在外卖行业,放在共享单车行业,大家都可以理解,但如果是在租房行业,恐怕就不能这么淡定了。毕竟外卖可以不点,单车可以不骑,但房子不能不住。

  没等到房价下跌,却等来了房租加速上涨,这就是当下住房领域的现实。

  中国房地产业协会的数据显示,北京7月份的房租均价为92.33元/月/平米,环比上涨2.63%,同比上涨21.89%。当然,北京是有点特殊的,这里不便多说,但房租代替房价,领涨楼市已经是不争的事实。

  而统计局数据显示,2017年,北京居民收入仅增长8.9%。随着经济的放缓,资本大规模进入租房市场,房租和收入的剪刀差会越来越大。

  租房市场一度被认为是买方市场,大家工资涨不上去,房租怎么能涨呢?但现在逻辑变了,市场上都是粉饰一新的房子,你不租,后面有大把的人等着租。

  房租上涨的压力很大, 换房的成本也颇高,偏远地段的房租涨幅比好地段还猛,以地段换房租,这条路也越来越难了,你得换城市才行。

  至于长租公寓,我也试住过几次。标准化装修,材料很廉价,但有设计感,看上去很新潮。公寓式的居住体验,迎合了不少刚出校门的年轻人的胃口。

  但是现在消费至上,年轻人没什么存款,时间一长,他们往往就成了新时代的佃农,长期为房东和租赁公司打工,甚至可能还要为银行打工。哪还有什么诗和远方,哪还有什么说走就走,有的只是眼前的苟且了。

  人们不希望再被黑中介二房东困扰,加快发展规范化的租房市场,是必由之路。为了支持机构发展租房,资产证券化也终于引入国内,银行将租房贷款产品打包成资产支持的证券产品,卖给大量的中小投资者。

  这些产品的底层资产都是房租,要想让投资者买单,房租就得稳定的上涨。

  眼下,还只是第一波资本推动的房租上涨,接下来还有第二波更大的,房地产税,这些手握大批房源的房东,他们上交的又有谁来买单呢?

  房租上涨,对于买不起房的年轻人来说,就是釜底抽薪,对于租房市场的调控,不能再像购房市场那样亡羊补牢了,这是一场输不起的战争。

(责任编辑:宋虹姗 HO031)
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